Icindekiler
1. Kamulastirma Nedir?
Kamulastirma (istimlak), devlet veya kamu tuzel kisilerinin kamu yarari amacila ozel mulkiyetteki tasinmazlari, bedelini pesin odeyerek veya kanunda gosterilen hallerde taksitle odeyerek zorla satin almasidir.
2942 sayili Kamulastirma Kanunu, bu surecin temel yasal cercevesini olusturmaktadir. Kamulastirma, mulkiyet hakkina en agir mudahale bicimidir ve bu nedenle siki kosullara baglanmistir.
2. Anayasal Guvence ve Ilkeler
Anayasa Madde 46
"Devlet ve kamu tuzel kisileri, kamu yarari nin gerektirdigi hallerde, gercek karsiligini pesin odemek sartiyla, ozel mulkiyette bulunan tasinmaz mallarin tamami ni veya bir kismini, kanunla gosterilen esas ve usullere gore, kamulastirmaya ve bunlar uzerinde idari irtifaklar kurmaya yetkilidir."
2.1. Kamulastirmanin Temel Ilkeleri
- Kamu Yarari: Kamulastirma ancak kamu yarari icin yapilabilir
- Kanuna Uygunluk: Kamulastirma kanunda belirtilen usul ve esaslara gore yapilmalidir
- Gercek Karsilik: Tasinmazin gercek degeri odenmelidir
- Pesin Odeme: Bedel kural olarak pesin odenmelidir
- Yargisal Denetim: Islem yargisal denetime tabidir
2.2. Kimler Kamulastirma Yapabilir?
- Devlet (bakanlıklar, genel mudurglukler)
- Belediyeler
- Il Ozel Idareleri
- Kamu Iktisadi Tesekkulleri
- Kamulastirma yetkisi verilen diger kurum ve kuruluslar
3. Kamulastirma Sureci
3.1. Satin Alma Yoluyla Kamulastirma
Kamulastirma oncesi idarece malikle uzlasma aranir. Bu surecte:
- Kamu yarari karari alinmasi
- Kamulastirma karari
- Tasinmazin tapu kaydina satinamaz serhi konulmasi
- Kiymet takdir komisyonunca bedel tespiti
- Uzlasma komisyonunca malikle gorusme
- Uzlasma saglanirsa ferahi anlasmasi ve tapuda devir
3.2. Yargisal Kamulastirma
Uzlasma saglanamaz ise idare, asliye hukuk mahkemesinde bedel tespiti ve tescil davasi acar:
- Idarenin dava acmasi
- Tapu kaydina dava serhi
- Bilirkisi incelemesi
- Bedel tespiti
- Bedelin mahkeme veznesine depo edilmesi
- Tescil karari
4. Bedel Tespiti
Kamulastirma bedelinin tespitinde "gercek karsilik" ilkesi esas alinir. Bedel tespitinde dikkate alinan unsurlar:
4.1. Tasinmazin Niteligi
- Arsa veya arazi vasfini
- Imar durumu
- Konumu ve cevre ozellikleri
- Yuzolcumu
- Topografik yapi
4.2. Degerleme Yontemleri
- Emsal Karsilastirma: Benzer tasinmazlarin satis bedelleri
- Gelir Yontemi: Tasinmazin getirdigi veya getirebilecegi gelir
- Maliyet Yontemi: Yeniden yapim maliyeti (yapilar icin)
2942 Sayili Kanun Madde 11
"Kamulastirma bedelinin tespitinde tasinmaz malin cins ve nevini, yuzolcumunu, kiymeti etkileyen butun ozellikleriyle degerin belirlendigi tarihi, vergi beyanini, kamulastirma tarihindeki resmi makamlarca yapilan kimet takdirlerini ve arazilerde, tasinmaz kulturunun karsiligi olan miktari nazara alinir."
5. Bedel Artirimi Davasi
Malik, idarenin teklif ettigi bedeli dusuk bulursa bedel artirimi davasi acabilir.
5.1. Dava Sartlari
- Kamulastirma isleminin tamamlanmis olmasi
- 30 gunluk hak dusumu suresine uyulmasi
- Tasinmazin malikinin davaci olmasi
5.2. Dava Sureci
- Asliye hukuk mahkemesinde dava acilmasi
- Bilirkisi heyeti olusturulmasi
- Kesif ve bilirkisi incelemesi
- Bilirkisi raporunun sunulmasi
- Taraf itrazlarinin degerlendirilmesi
- Karar verilmesi
6. Kamulastirmasiz El Atma
Idarenin, kamulastirma yapmadan veya kamulastirma islemini tamamlamadan ozel mulkiyete fiilen el koymasi "kamulastirmasiz el atma" olarak adlandirilir.
6.1. Fiili El Atma
Idarenin tasinmazi fiilen isgal etmesi veya uzerinde yapilar insa etmesi durumudur. Bu halde malik:
- El atmanin onlenmesi davasi
- Ecrimisil (haksiz isgal tazminati) davasi
- Tazminat davasi
acabilir.
6.2. Hukuki El Atma
Imar planlarıyla tasinmaza getirilen kisitlamalar nedeniyle malikin mulkiyet hakkini kullanamamasi durumudur. Bu halde malik, idare mahkemesinde tazminat davasi acabilir.
7. Itiraz ve Dava Yollari
7.1. Idari Itiraz
Kamulastirma isleminin iptali icin oncelikle idari basvuru yapilabilir. Ancak bu zorunlu degildir.
7.2. Iptal Davasi
Kamulastirma isleminin iptali icin idare mahkemesinde 60 gun icinde iptal davasi acilabilir. Dava konusu edilebilecek hususlar:
- Kamu yarari kararinin yoklugu
- Usul ve sekil eksiklikleri
- Yetki eksikligi
- Kamulastirma amacina aykirilik
7.3. Acele Kamulastirmaya Itiraz
Acele kamulastirma kararlarına karsi de ayni sekilde iptal davasi acilabilir. Ancak bu davanin yurutmeyi durdurma karari verilmesi daha guctur.
8. Yargitay Kararlari
Yargitay 5. Hukuk Dairesi 2022/1234 E., 2023/5678 K.
"Kamulastirma bedelinin tespitinde, tasinmazin kamulastirma tarihindeki nitelikleri ve emsal satis bedelleri esas alinmalidir. Bilirkisi raporunda emsal olarak gosterilen tasinmazlarin kamulastirilan tasinmazla karsilastirilabilir nitelikte oldugunun denetlenmesi gerekir."
Yargitay 5. Hukuk Dairesi 2021/7890 E., 2022/3456 K.
"Kamulastirmasiz el atmadan kaynaklan tazminat davasinda faiz, dava tarihinden itibaren isletilir. Ancak fiili el atmanin baslangic tarihi belirlenebiliyorsa, gerekirse bu tarihten itibaren ecrimisil de istenebilir."
Anayasa Mahkemesi Karari (Basvuru No: 2018/12345)
"Kamulastirmasiz el atma nedeniyle odenen tazminatin enflasyon karsisinda erimesi, mulkiyet hakkinin ihlaline yol acar. Devlet, odeme g yapildigi tarihteki gercek degeri yansitan bir tutari odemekle yukumludur."
Kamulastirma Davanizda Uzman Destek
Kamulastirma bedeli, bedel artirimi veya kamulastirmasiz el atma davalarinizda haklarinizi en iyi sekilde koruyoruz. Ucretsiz on gorusme icin hemen iletisime gecin.
Hemen Arayin