Icindekiler
1. Giris
Turkiye'de cok katli yapi kultur unun yayginlasmasi ve kentlesme sureciyle birlikte, kat mulkiyeti ve kat irtifaki kavramlari gunluk hayatimizin onemli bir parcasi haline gelmistir. Bu iki kavram, cok katli yapilarda bagimsiz bolum maliklerinin haklarini duzenleyen temel hukuki kavramlardir.
634 sayili Kat Mulkiyeti Kanunu, 1965 yilinda yururluge girmis olup, o tarihten bu yana cesitli degisikliklerle guncelligini korumaktadir. Bu kanun, kat mulkiyeti ve kat irtifakinin kurulus, isleyis ve sona ermesine iliskin temel kurallari belirlemektedir.
2. Kat Mulkiyeti Nedir?
Kat mulkiyeti, tamamlanmis bir yapinin bagimsiz bolumleri uzerinde kurulan mulkiyet hakkidir. Bu hak, bagimsiz bolumun tamamina sahip olmayı ve ortak yerlerde arsa payi oraninda paydas olmayi kapsar.
634 Sayili Kat Mulkiyeti Kanunu Madde 1
"Tamamlanmis bir yapinin kat, daire, is burosu, dukkan, magaza, mahzen, depo gibi bolumlerinden ayrı ayrı ve basli basina kullanilmaya elverisli olanlari uzerinde, o gayrimenkulun maliki veya ortak malikleri tarafindan, bu Kanun hukumlerine gore, bagimsiz mulkiyet haklari kurulabilir."
2.1. Kat Mulkiyetinin Unsurlari
- Bagimsiz Bolum: Bir yapinin kat, daire, dukkan gibi ayrı ayrı kullanilabilir bolumleri
- Arsa Payi: Bagimsiz bolum malikinin arsadaki payi
- Ortak Yerler: Tum kat maliklerinin birlikte kullandigi yerler
- Eklenti: Bagimsiz bolume tahsis edilmis depo, garaj gibi yerler
2.2. Kat Mulkiyetinin Hukuki Niteligi
Kat mulkiyeti, ozel bir mulkiyet seklidir. Bagimsiz bolum uzerindeki ferdi mulkiyet ve ortak yerler uzerindeki payli mulkiyetin birlesiminden olusmaktadir. Bu iki unsur birbirinden ayrılamaz ve birlikte devredilir.
3. Kat Irtifaki Nedir?
Kat irtifaki, henuz tamamlanmamis veya yapilamcak bir yapinin bagimsiz bolumleri uzerinde ileride kurulacak kat mulkiyetine esas olmak uzere kurulan irtifak hakkidir. Baska bir deyisle, kat irtifaki kat mulkiyetinin "on asamasi"dir.
634 Sayili Kat Mulkiyeti Kanunu Madde 2/c
"Kat irtifaki: Bir arsa uzerinde ileride kat mulkiyetine konu olmak uzere yapilacak veya yapilmakta olan bir veya birden cok yapinin bagimsiz bolumleri icin o arsanin maliki veya ortak malikleri tarafindan bu Kanun hukumlerine gore kurulan irtifak hakkidir."
3.1. Kat Irtifakinin Amaci
Kat irtifaki, insaat tamamlanmadan once bagimsiz bolumlerin satisilabilmesini saglar. Boylece muteahhitler insaat finansmani saglarken, alicilar da ileride malik olacaklari tasinmazin tapusunu alabilmektedir.
3.2. Kat Irtifakinin Suresi
Kat irtifaki, yapi tamamlanip kat mulkiyetine gecilene kadar devam eder. Yapi kullanma izni (iskan) alindiginda, kat irtifaki kat mulkiyetine donusturulmelidir.
4. Kat Mulkiyeti ile Kat Irtifaki Arasindaki Farklar
| Ozellik | Kat Mulkiyeti | Kat Irtifaki |
|---|---|---|
| Yapinin Durumu | Tamamlanmis yapi | Yapilacak veya yapilmakta olan yapi |
| Iskan Belgesi | Zorunlu | Gerekli degil |
| Hukuki Nitelik | Mulkiyet hakki | Irtifak hakki |
| Bagimsiz Bolum | Fiilen mevcut | Projede belirli |
| Tapu Kaydi | "Kat Mulkiyeti" ibaresi | "Kat Irtifaki" ibaresi |
| Ipotek | Bagimsiz bolum ipotek edilebilir | Arsa payi uzerinden ipotek |
5. Kurulus Sartlari ve Sureci
5.1. Kat Mulkiyeti Kurulusu Icin Gerekli Belgeler
- Yapi kullanma izni (iskan belgesi)
- Tapu senedi veya tapu kaydi
- Mimari proje
- Vaziyet plani
- Bagimsiz bolumleri gosteren liste
- Yonetim plani
- Fotoraflar
- Malik veya maliklerın kimlik belgeleri
5.2. Kat Irtifaki Kurulusu Icin Gerekli Belgeler
- Tapu senedi veya tapu kaydi
- Yapi ruhsati
- Onaylanmis mimari proje
- Vaziyet plani
- Bagimsiz bolumleri gosteren liste
- Yonetim plani
- Malik veya maliklerin kimlik belgeleri
5.3. Kurulus Sureci
- Gerekli belgelerin hazirlanmasi
- Yonetim planinin duzenlenmesi
- Arsa paylarinin belirlenmesi
- Tapu mudurlugune basvuru
- Belgelerin incelenmesi
- Tescil isleminin yapilmasi
6. Kat Maliklerinin Hak ve Yukumlulukleri
6.1. Haklar
- Bagimsiz bolumunu diledigince kullanma hakki
- Bagimsiz bolumunu kiraya verme hakki
- Bagimsiz bolumunu satma veya devretme hakki
- Ortak yerleri kullanma hakki
- Kat malikleri kurulunda oy kullanma hakki
- Denetim hakki
- Yonetici secme ve secilme hakki
6.2. Yukumlulukler
- Aidat ve ortak giderlere katilma
- Bagimsiz bolumu amacina uygun kullanma
- Diger malikleri rahatsiz etmeme
- Ortak yerlere zarar vermeme
- Yonetim plani kurallarına uyma
- Yapida tadilat yapmadan once izin alma
- Sigortaya katilma
7. Ortak Yerler ve Kullanimi
Ortak yerler, kat maliklerinin ortaklasa kullanip yararlandiklari, bagimsiz bolumlerin disinda kalan yerlerdir.
7.1. Zorunlu Ortak Yerler
- Temeller ve ana yapilar
- Merdivenler ve sahanliklari
- Asansorler
- Sığınaklar
- Kapici daireleri
- Genel giris kapilari ve holler
- Catılar
- Kalorifer dairesi
7.2. Ortak Yerlerin Kullanim Kurallari
Ortak yerler, tum kat maliklerinin esit yararlanma hakkina tabi olup, hic kimse bu yerleri kendi ozel kullanimi icin isgal edemez. Ortak yerlerde yapilacak degisiklikler icin kat malikleri kurulunun karari gereklidir.
8. Yonetim ve Karar Alma
8.1. Kat Malikleri Kurulu
Kat malikleri kurulu, tum kat maliklerinin katildigi genel karar organidir. Yilda en az bir kez toplanmak zorundadir. Olagan toplanti her yilin ilk ayi icinde yapilmalidir.
8.2. Karar Yetersayilari
- Adi konular: Arsa payi cogunlugu
- Yonetim plani degisikligi: 4/5 cogunluk
- Ortak yerlerde inşaat: Oybirligi
- Yonetici secimi: Oy ve arsa payi cogunlugu
8.3. Yonetici
Yonetici, kat malikleri kurulu tarafindan secilen ve ana gayrimenkulu yoneten kisidir. Yonetici, kat maliklerinden biri olabilecegi gibi disaridan profesyonel bir yonetici de atanabilir.
Yoneticinin Gorevleri
Ana gayrimenkulu idare etmek, ortak giderleri toplamak, genel giderler icin avans almak, gerekli onarim ve bakim islerini yaptirmak, defter tutmak ve hesap vermek.
Kat Mulkiyeti Davalarinizda Uzman Destek
Kat mulkiyeti ve kat irtifaki konularinda yasadiginiz hukuki sorunlarda profesyonel destek almak icin bize ulasin. Site yonetimi, aidat tahsilati ve ortak alan anlaşmazliklari konularinda yaninizdayiz.
Hemen Arayin